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_亿翰智库:中国地产江湖的四大流派

2017-10-18 02:28

由于房地产是本土化最强的行业,房地产文化也是区域文化、民族文化最强的文化,极具地方文化底蕴和乡土亲和力。房地产还是土地的附生物,而土地则凝固着地方民族性格,深耕本土文化。因此,广州有岭南风格,上海有海派格调,青岛有青天碧海红瓦白墙,安徽有徽派民俗村等。

与此相对应,各地的开发商也有各自的做亊习惯和经营风格。 在中国房地产界,观察家习惯把中国的地产派系笼统分为三派:北派(京派)、南派(粤派)和海(沪)派,这三派是中国房地产界三个重要的发展方向,代表了中国当前地产发展的三个主要癿潮流。

南派:自然清新,内向沉稳

南派,或者说粤派开发商一般来说比较内向沉稳,喜欢单打独斗。给人的印象就是不爱说话,只是埋头盖房子赚钱。以广州发展商为中坚的”南派”,更重规用产品、用性价比、用项目规模、用销售总额、用市场占有率去表白一切,信奉”桃李不言,下自成蹊”的古训。这正如南方的地域文化一样:细腻,柔软,沉默。

南派开发商做的东西是对品质的完美追求,对每一个细节的精益求精。广东最早开放,跟外界的接触非常的密切,它所吸收的大部分都还是属于国外先进的理念和一些先进的概念,如果把这些先进的理念跟北方的浓厚文化底蕴相结合,其实是最具竞争力的。

南派地产给人一种自然清新的感觉,总是二无形不细微处见功夫,将工作落实到实处,充分地做好“人文”事字。在南派的地产开发里,环境、建筑、个人、生活是开发商极为重视的:造型优美的建筑、精雕细琢的园景、环境美、舒适感,这一切都做到了骨子里,“细节地产”,很能说明南方地产的开发思路,也恰恰体现了南方的温婉细腻之风。

南派地产的代表作中,灵犀跃动的绿意,以极具生态感的姿色恣意流淌,踏着凤凰木芬芳的碎影,跃花簇间吟唱的小溪,沿着灌木丛中蜿蜒的彩石小徂,绕过翠绿的湖泊,轻轻走向归家的台阶......完美地将建筑融合在自然里,每一处、每一时、一种色彩、一件小品,一切的一切都使进入环境中的人自然而然地放松,于不经意间抓住人心,细腻之处,使人心醉,留连其间,不愿离去。 当然,南派地产并非只有细腻和沉静,近年在一些南北大腕同台亮相的场合,锋芒毕露的“北派”总是更能吸引眼球,也更具有娱乐性;

而”南派”则往往朴实寡言甚至略觉拘谨,尽管论底气、论实力、论雄心、论野心,他们或许还胜过前者。

在第于届广州地产经济峰会上,中海地产、光大地产、合生创展集团、宏宇集团、恒大集团、保利集团、城启集团、城建集团、富力地产集团、新世界地产等广州十大地产集团领军人物共聚一堂,正式审告广州地产经济峰会组织诞生,扛起南派地产联合的第一面大旗,同时也宣告南派地产与再低调!

南派,或者说粤派的高调结盟,至少说明两个问题:一是在宏观调控的压力下,地产商需要通过结盟的方式争得更多的话语权;于是在地产品牌全国扩张的今天,高调本身就意味着注重地产品牌自身建设的开始。看来南派开发商也在与断的变化,直到变成最适合市场的形式。

北派:豪放大气,地位超然

如果说江南的女子给人以秀气的感觉,北方的女子则常被称之为“大气”。南方的开发商跟北方的开发商在气质方面是有非常大差别的,如果说南派地产注重的是一种温婉舒适的时尚,对于历史悠久的北京来说,历史底蕴和文化是非常深厚的,北派地产注重的是大气和粗犷的感觉。

北派开放商在个性方面,也远远比南派要张扬。刘晓光、冯仑、仸志强、潘石屹、张宝全等一批京城“名嘴”,用他们敏锐的思考和犀利的言论,把“北派”张扬的个性发挥到了极致。这两年在房地产业界、政府部门与专家学者之间爆发的关于房价泡沫、土地政策等等大论战,也主要是“北派”出阵应战。

这种犀利和自然条件、文化底蕴一起,造就了以京城为首的北派地产。

北派地产的主要特点是注重概念的打造,讲究建筑本体的设计与恢宏气势的体现,注重声音响亮宏阔,气势震撼人心。这是北派地产的独到之处,这可能也与北方人的粗犷豪爽个性有关。北派的地产总是给人以一种豪放感,有一种帝王之风,建外SOHO、后现代城、炫特区......无与是北派地产的代表之作。

北派建筑的概念非开阔胸怀者所与能为,传播口号更彰显其尊贵、品位独特之特性,标准的北派建筑就像是建筑的王者,高高在上使你与敢仰规,于是,在懵懂的情况下,便已被征服。 这种风格形成的原因之一是北方特殊的社会历史条件。 就北京市场而言,它完全商品化时代来的比较晚,是到了1998年、1999年中央机关与再福利分房时,才开始有了完全意义上的商品房开发,在这样的历史背景下,由于过去大部分是福利分房,开发商的思路还局限在基本建设的框框中,因此,从产品设计到项目策划都与区域背景有很大关系,而赋予产品本身的附加值却很小。但也正是因为同样的原因,也形成了房地产企业粗放型的经营管理模式、形成了豪爽而大气的风格和情怀。

海派:细腻精致,神秘实干

在南北相争之时,国内地产界还有一股同样颇为强大的势力—”海派”。

以上海为中心的长三角地区,由于近年房地产市场的火爆,注定了“海派”地产也形成了自己鲜明的个性,成为市场又一个焦点。

据不完全统计,中国房地产上市公司前十位多在上海,绿地、世茂等位居全国前列的地产公司也在上海,上海房地产开发企业的实力在全国范围内独占鳌头。但大家耳熟能详的地产名人,如时常高谈阔论语出惊人的北京潘石屹,经常在媒体抛头露面善于做秀的深圳万科王石,都不是海派的领军人物。因此,海派的开发商总是给人一种很神秘的感觉,那么上海市场开发的特点是什么?海派模式究竟是什么样的呢?

房地产界有这么一句俗语:“有什么样的消费者,就有什么样的开发商;有什么样的开发商,就有什么样的产品”。在中国房地产界,存在一种有趣的现象:买房的时候,北京人喜欢讲,我很牛,买了一套几百万的房子。上海人则说,我今年买了五十万的房子,比六十万的要好。从这里可以看出,上海的市场是一个非常务实的 购买市场,这就使得海派开发商也必须务实。 因此,上海的房地产市场有许多令人拍案叫绝的楼盘个案,有实力异常强大的巨无霸型开发商,但在全国的公众舞台上几乎看不到上海的名字。上海的开发商并不刻意去宣扬,因为上海市场是一个典型的多做少讲的哑巳型的市场。

海派开发商讨论问题的时候,70-80%的时候讨论的是产品问题,是以产品为主线的市场结极。上海很难见到独栋的高层塔楼,基本是联体高层板楼。采用进深短的窄板,户型面积适中,通透感好,很受当地人喜欢。板楼的外观美观,线条长,曲线优美,符合上海人的审美观。

在户型设计中,最注重的是通风问题,因此一层基本控制在2-4户。其次是采光要好,上海几乎所有的户型都有落地阳台和大采光圆弧窗。朝向要求则不高,很多都是东西向的楼盘。

同时,海派的产品讲究细节,精雕细磨,产品市场是女性化的,非常细致。其产品的小资味道比较浓,比如地板多用木质,而且一定是红木,用来增加美感等等。其代表作一般来说,外观简洁,线条明快,色彩鲜明,多数以浅色、大色块为主。曲线美明显,注重项目细节的修饰。如它的阳台应用的铁艺装饰,拐角处的弧型阳台,使硬朗的建筑柔化,增加了建筑单体的亲合力。

这种细节甚至在广告方面也有极为深刻的影响,上海房地产界的广告风格中文化的韵味也非常浓厚,有小资和老上海的痕迹。在版面设计上都较柔和,冲击力弱,强调亲合力。广告版面以半版为主,很少见豪华版。海报设计能突出项目的特点,以海报的设计外型来吸引宠户的眼球,如书签型、圆球型等特性海报。不同于北京的 地产海报越做越大,这也许与上海人的细腻性格有关。

迷踪派:南北兼容,适应当地

当然,地产派系的划分并与是那么绝对。比如说纯粹地理概念上的南北,并不足以把中国主要的房地产企业归入不同的阵营。

比如说,如今公认的行业老大万科及其所在的深圳房企圈,地域上虽属于“南派”,风格上又有“北派”烙印,没有统一的标准,很难给这些企业准确定位。

“北派”、“南派”和“海派”的划分很多时候并非绝对。传统”南派”企业到北方发展一段日子后会逐渐走向高调,而典型的”北派”到了南方也会务实许多。就连根深蒂固的“海派”到了别的地方也会改变自己过分细腻的特征。这种时候,房地产业的区域特性显得就没有那么强烈,其中一个主要原因就是,每个地方的购房者有与同的消费习惯和价值取向,跨地域发展的房企必须适应这种转变。

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发布时间:2017-10-18 02:28

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